El “nuevo Zona Norte”: el mito de la vuelta a Capital, la nueva avenida Libertador y el avance chino que afecta al real estate
Referentes del sector contaron las tendencias del corredor y el mercado suburbano, y dijeron que el regreso a la ciudad se presenta más como un mito que una realidad
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EditorIván Mazorco
Del crecimiento del barrio porteño de Saavedra a la explosión de proyectos en la Av. Maipú, la Zona Norte experimenta un momento de transformación y mucha actividad. En paralelo, el mercado suburbano, con foco en Canning y San Vicente, se mantiene vigente y el regreso a la ciudad se presenta más como un mito que una realidad innegable.
Esos fueron los ejes de la charla que Maximiliano D’Aria, director de D’Aria propiedades; Esteban Edelstein Pernice, socio de Castex, y Héctor Lostri, director general de Inmobiliaria y Desarrolladora Narvaez, mantuvieron con Carla Quiroga, periodista de LA NACION en el marco del capítulo 11 del Summit de Real Estate, organizado por este medio.
“El mercado viene de años de crecimiento. Este 2026 vemos un mercado activo y superinteresante en lo que es la compraventa de inmuebles, pero sí notamos una cautela mayor. Lo que cambió es la especulación al corto/mediano plazo de los inversores finales”, definió D’Aria en relación a los movimientos en Zona Norte.
“Podemos hablar de un mercado más sano; el movimiento está en las propiedades que están en precio. Hay una gran diferencia entre el resultado de las que están sobrevaloradas y las que no. Se redujo mucho el stock y eso se fue saneando”, amplió.
“La gente no solo busca precio en metros, sino experiencia. Es un mercado que está saliendo de un letargo: no tenés muchos desarrollos, tenés escasez de cuestiones premium; entonces, la gente está buscando cosas sofisticadas y no discute tanto el precio en nuestro caso”, aportó Lostri, quien, a su vez, remarcó que las contraofertas están en torno al 5% cuando, años atrás, podían incluso llegar al 20%. “El poder de negociación está más en el propietario; antes estaba en el comprador”, subrayó D’Aria.
Al mismo tiempo que ese fenómeno se vive en Zona Norte, el mercado suburbano derriba mitos y se mantiene firme, aunque con menos intensidad que años atrás. “Hubo tres grandes momentos en los que la gente migró [a lo suburbano]: la llegada de las autopistas, la devaluación de 2001 (que hizo que el costo de construcción baje a un tercio) y la pandemia. Cada una de estas enormes olas hizo que fueran más atractivos los destinos. Las oficinas crecieron alrededor de la General Paz y la Panamericana: la gente cambia de trabajo si se ve obligada a ir al centro todos los días. Nordelta tiene 580 obras entre construcción y planos aprobados; Puertos tiene casi 500 y Terralagos, en Canning, tiene 200. Si la gente está volviendo [a la ciudad], tendría que ser negativo”, precisó Edelstein Pernice.
La migración, reconoció, es menor que hace dos años, pero se lo atribuyó “al contexto y la economía”. Finalmente, el socio de Castex sentenció: “La gente no está volviendo a la capital, para nada”.
Tanto Lostri como D’Aria observaron un movimiento en los últimos meses que impulsó su actividad. Pese a concentrarse en distintos puntos del mapa, la macroeconomía y los mercados bursátiles repercutieron en el sector inmobiliario.
“Estoy viendo que gente del blanqueo o que ganó plata está empezando a migrar y creo que lo va a hacer con fuerza”, adelantó Lostri. “Lo que creció el mercado de capitales es increíble. El costo de construcción está caro, pero lo comparamos con uno irreal de US$800. Son cuestiones macroeconómicas que se tienen que seguir acomodando para traer más fondos e inversiones al real estate“, amplió D’Aria.
Lo premium como diferencial
Según analizaron los tres referentes, la búsqueda de quien compra está orientada a la experiencia de una unidad más allá de su precio. En lo suburbano, por ejemplo, el foco acorde a lo expuesto por Edelstein Pernice es “tener todo cerca” y también la vida social. “Hay un factor del que muchas veces no se habla, que es la parte de la sociabilidad. Un valor que noto mucho es la vida en comunidad, con nuevos amigos y grupos”, remarcó.
Siguiendo la línea de las transformaciones y los cambios que atraen proyectos y compradores, está lo que ocurre en San Isidro. “El Corredor Norte, por definición, es de alta renta y todo va a ser bueno”, sintetizó Lostri. “En San Isidro hoy estás teniendo un incipiente crecimiento en La Calabria (desde la Municipalidad al Norte, cruzando Santa Fe). Ese es el típico barrio que empezó a transformar la vivienda unifamiliar con la posibilidad de la mediana densidad”, agregó.
“Tiene accesibilidad plena, situaciones urbanas de cercanía y zócalo comercial consolidado; son las condiciones que te van dando el fenómeno Saavedra y Villa Urquiza, o lo que ocurrió en los 2000 con Palermo”, amplió.
Ese conjunto de cosas convierte un destino o un proyecto en un activo más que interesante para los potenciales compradores. Si bien el precio sigue siendo importante, ahora “sincerado”, los amenities y aquello que rodea a la vivienda es casi tan importante como el espacio en sí mismo.
Así como crece una zona determinada impulsada por proyectos y características inherentes a ella, se produce un efecto derrame en los barrios o corredores linderos. Por ejemplo, lo que ocurre en Vicente López con la Av. Maipú, que hoy tiene “tres veces la cantidad de proyectos en construcción que Av. Libertador”, pero que ofrece un costo promedio menor (US$3000 o US$3200 el metro de pozo, según D’Aria).
“Maipú era una avenida que no tenía desarrollo urbano. Entonces, el que quería comprar obra nueva con servicios y amenities tenía que adaptarse a los valores de Libertador, que siempre es un corredor que está hasta 20% arriba. Abastecés a una demanda a menores precios, con el mismo producto”, añadió.
Un fenómeno similar ocurre con el barrio de Saavedra, lindero a tres históricos como Belgrano, Núñez y Vicente López, y que ha crecido fuertemente en los últimos años, como también su precio.
“Hay una demanda insatisfecha que busca en esas zonas y no puede pagarlos. En Saavedra hablás de un 15% o 20% de diferencia, pero lo que se descubrió es que es un barrio que tiene uno de los mejores accesos de la Ciudad de Buenos Aires con dos autopistas, trenes, subtes, colectivos; es también uno de los barrios con más espacios verdes de la ciudad y que, además, al ser más accesible que los aledaños, la demanda iba a recaer allí sin dudas”, precisó D’Aria, quien, además, explicó que la deuda estaba en los proyectos de construcción modernos que hoy sí tienen lugar en esa zona.
Actualmente, en Saavedra hay dos tipos de productos: unos más sencillos y chicos (planta baja y tres o cuatro pisos), donde el metro cuadrado de pozo ronda los US$2700 y US$2800, y los considerados “primera clase”, donde el valor se eleva a US$3400 o US$3500.
En el cierre, los referentes hicieron foco en distintos puntos en los que está trabajando u observando cada uno. Por ejemplo, Edelstein Pernice contó cómo Castex vendió más de 1100 lotes y 160 departamentos en Terralagos, donde lleva adelante 200 obras. Además, adelantó que la firma está trabajando en un nuevo proyecto con foco económico, social y medioambiental.
Lostri hizo énfasis en un nuevo fenómeno: la gente busca salir de la carga de las expensas. “En producción de suelo, hay un mix donde la gente intenta sociabilizar en grandes gimnasios y no le importa tanto el amenity con carga deportiva”, remarcó en relación a lo que se está viviendo en Tigre.
D’Aria cerró con un fenómeno impulsado por la actividad de otro sector. El retail en Av. del Libertador se ve impulsado por la llegada de autos chinos a la Argentina. “La demanda por locales, especialmente de autos y motos, de la pandemia a hoy representó el 80% de los locales comerciales que hicimos”, sintetizó.
El desafío, sin embargo, está en el consumo masivo. “La renegociación con inquilinos está difícil porque se hicieron contratos a montos en pandemia que hoy son difíciles de sostenter. Son locales que van a volver a entrar en el mercado”, cerró.
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